Eine Scheune zu sanieren ist mit einer Menge Arbeit verbunden – kann aber am Ende sehr lohnend sein. Denn wenn Sie beispielsweise aus einer alten Scheune ein Wohnhaus machen möchten, bieten sich wunderbare Möglichkeiten, den Traum vom offenen Wohnraum bis ins Dach zu verwirklichen und rustikalen Charme mit modernen Elementen zu verbinden.
Wir zeigen Ihnen im folgenden Artikel, worauf Sie bei der Sanierung einer Scheune achten müssen, welche rechtlichen Fallstricke Ihnen unterwegs begegnen können und wo Sie die wichtigsten Informationen rund um das Thema Förderung finden.
Scheune sanieren – was gibt es zu beachten?
Wer seine Scheune sanieren möchte, sollte einiges beachten. Die wichtigsten Punkte im Überblick.
1) Die Scheune vorbereiten
In vielen Häusern, auf deren Grundstück eine alte Scheune steht, wurde dieser in der Vergangenheit wie ein Keller genutzt. Das bedeutet, dass die Scheune oftmals ziemlich voll steht und erst einmal entrümpelt werden muss. Das können Sie selbst übernehmen oder Sie beauftragen damit eine Fachfirma.
2) Wie soll die Scheune in Zukunft genutzt werden?
Möchten Sie die Scheune weiterhin als einfache Scheune, als Lagerraum oder als Ersatz für eine Garage nutzen, können Sie sich direkt an die Arbeit begeben. Wichtig ist dabei, dass Sie keine allzu großen Veränderungen an der Scheune selbst vornehmen. Oft reicht ein neuer Anstrich, der Austausch einiger alter Bretter oder der Ersatz eines alten Fensters schon aus, um die Scheune so weit zu sanieren, dass sie auch den Anforderungen an einen modernen Lagerraum erfüllt.
Anders sieht es aus, wenn Sie in Zukunft eine Nutzung als Wohnraum anstreben. In diesem Fall ist eine Umwidmung erforderlich, für die Sie in den meisten Bundesländern eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Gebäudes benötigen. Da Baurecht Landesrecht ist, gelten hier in jedem Bundesland andere Regelungen. Sie finden allerdings in jedem Bundesland – beispielsweise in Nordrhein-Westfalen – umfassende Informationsseiten zum Ablauf einer solchen Baugenehmigung.
Gut zu wissen
Es gibt ein paar Punkte, die bei einem Antrag auf Änderung der Nutzung einer Scheune als Wohnhaus beachtet werden müssen. So dürfte beispielsweise das Erscheinungsbild der Scheune nicht verändert werden, wenn die Scheune aufgrund ihres Alters unter Denkmalschutz steht. Falls die Scheune in einem reinen Gewerbegebiet zu finden ist, wird ein Antrag auf eine Nutzungsänderung in den meisten Fällen abgelehnt werden.
Wenn Sie einen Architekten für die Planung der Sanierung zurate ziehen, kann dieser Ihnen bereits im ersten Gespräch einiges über die regionale Gesetzeslage und Ihre Chancen auf eine Baugenehmigung sagen.
3) Wie funktioniert die Finanzierung?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein solches Vorhaben zu finanzieren. Wenn Sie die Scheune nach dem Umbau und der Sanierung selbst bewohnen möchten, können Sie einen Riester-Bausparvertrag oder aber die in eine Riester-Rente eingezahlten Beträge auszahlen lassen, um den Kauf der Scheune und/oder den Umbau zu bezahlen.
Darüber hinaus gibt es natürlich die Möglichkeit, eine Finanzierung bei einem Kreditinstitut Ihrer Wahl zu nutzen. Auch wenn die Bauzinsen in den letzten zwei Jahren im Vergleich zu den zehn Jahren davor stark angestiegen sind, liegen sie auf die letzten dreißig gesehen noch immer ziemlich niedrig (Stand: Ende August 2024).
Eine Alternative ist die Nutzung einer Förderung über die KFW-Bank. Hier werden besonders zinsgünstige Kredite, teilweise mit Tilgungszuschüssen, für bestimmte Bau- oder Sanierungsvorhaben gewährt. Die Förderprogramme wechseln regelmäßig, sodass Sie sich am besten vor der Planung eines solchen Projekts einmal ganz gezielt auf den Seiten der KFW umsehen und prüfen, ob eine solche Förderung für Ihr Projekt infrage kommt.
Bei den Kosten für die eigentliche Sanierung der Scheune müssen auch zusätzliche Posten wie das Bauantragsverfahren, eine mögliche Entrümpelung, die Entsorgung des anfallenden Bauschutts und eventuell die Heranziehung eines Architekten, der sich mit dem Umbau von Gebäuden unter Denkmalschutz auskennt, bedacht werden.
Sanierung der Scheune richtig planen
Sind die Vorbereitungen so weit erledigt, geht es an die eigentliche Planung und Umsetzung des Sanierungsvorhabens. Wenn Sie eine Scheune sanieren möchten, sind einige Dinge besonders wichtig zu beachten.
1) Schwachstellen kennen und beseitigen
Gerade alte Scheunen haben oft Schwachstellen in der Bausubstanz. Ungezieferbefall, das Alter oder einfach nur Wind und Wetter können dazu geführt haben, dass das gesamte Gebäude nicht mehr ganz stabil ist. Deshalb ist es wichtig, die Scheune erst einmal zu entkernen.
So erkennen Sie schnell alle vorhandenen Schwachstellen und können diese entsprechend in Angriff nehmen. Außerdem fällt bei einem entkernten Gebäude auch die Erschließung der Scheune leichter, denn die notwendigen Hausanschlüsse müssen für den neu geschaffenen Wohnraum noch verlegt werden. Dazu gehören:
- Strom
- Wasser
- Abwasser
- Telefon oder Internet
Oft müssen diese Leitungen erst noch auf das Grundstück gezogen werden. Erkundigen Sie sich frühzeitig, ob in der Straße, an der Ihre Scheune steht, Fernwärme verfügbar ist. Wenn ja, können Sie entscheiden, ob Sie auf einen Fernwärmeanschluss oder eher auf eine moderne Wärmepumpe oder eine andere Heizungsart zurückgreifen möchten.
2) Die Lichtplanung bei der Sanierung Ihrer Scheune
Tageslichteinfall ist in alten Scheunen oft Mangelware. Ein großes Scheunentor, vielleicht noch ein Seiteneingang und eine Heuluke ganz oben im Giebel – das sind in der Regel die einzigen Zugänge, die dem Tageslicht in einer solchen Scheune zur Verfügung stehen.
Das reicht natürlich nicht aus, um eine Genehmigung für eine Nutzung als Wohnraum zu erhalten. Deshalb müssen Sie planen, an welchen Stellen Sie Fenster einsetzen möchten. Dabei müssen Sie einerseits die Statik des Gebäudes beachten und andererseits Fenster wählen, die sich dem Charme und der Optik der Scheune anpassen.
Vor allem, wenn es sich um eine Scheune handelt, die unter Denkmalschutz steht. Dann ist jede Veränderung an der Optik des Gebäudes genehmigungspflichtig.
3) Das Dach – ein wichtiger Faktor
Die Dächer von alten Scheunen sind natürlich nicht oder nur minimal gedämmt. Dazu kommt, dass der Dachstuhl oft nicht auf die zusätzliche Belastung einer Dämmung und eines oder mehrerer Dachfenster ausgelegt ist. Im Zweifelsfall müssen Sie den Dachstuhl komplett neu aufbauen oder ihn zumindest deutlich verstärken, um sicheres Wohnen hier möglich zu machen.
4) Dämmung und Heizung
Sie sind die Kostenfaktoren Nummer eins, wenn es um die Sanierung einer Scheune geht. Denn neben dem Dach müssen auch die Wände und Böden gedämmt und isoliert werden. Dabei geht es gleichermaßen um den Schutz vor Wärme im Sommer und Kälte im Winter wie um den Schutz vor Lärm.
In vielen Fällen können Außenwände nicht einfach gedämmt werden. Dann müssen Sie auf eine Innendämmung zurückgreifen, die vor dem eigentlichen Innenausbau erledigt werden muss.
5) Den Außenbereich gestalten
Scheunen sind in der Regel nicht mit einer Terrasse ausgestattet. Den Außenbereich müssen Sie daher komplett neu gestalten und sich dabei auch einen gemütlichen Sitzbereich einrichten. Sorgen Sie am besten von Anfang an für eine überdachte Terrasse.
Für die Überdachung können Sie Trapezbleche, Glas, Holz oder Kunststoff verwenden. Die Konstruktion, auf der die Überdachung ruht, können Sie aus Holz selbst bauen oder in einem Bausatz aus Aluminium im Baumarkt oder im Fachhandel kaufen.
Fazit
Eine Scheune sanieren ist mit viel Arbeit und oft auch mit der einen oder anderen rechtlichen Hürde verbunden. Wenn Sie ausreichend Zeit und ein entsprechendes Budget zur Verfügung stehen haben, bietet die Sanierung einer Scheune Ihnen aber die Möglichkeit, spannende Wohnträume wahr werden zu lassen.
Sie können allerdings eine Menge Zeit und in vielen Situationen auch Geld sparen, wenn Sie von Anfang an auf die Unterstützung eines Architekten setzen, der sich mit entsprechenden Bauvorhaben auskennt und hier Erfahrung vorweisen kann.